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一二线城市限价土地拍卖价格却依旧在上升

2018-10-13 10:27:03

我在去年12月18日的微信中发了一篇文章,题目是“明年楼市没有黑天鹅”,我们预计,今年的市场将“量平价稳、略有增长”。

然而,当国家统计局公布了今年1-3月全国房地产开发投资和销售情况,我们还是感到有些出乎预料,因为数据远远好于大多数人的预期,也为我们预判的“量平价稳、略有增长”的观点铺了好头,同时我们也预感到:今年的房地产市场将超出预期,并创造新的历史高峰。

今年一季度,商品房销售面积29035万平米,同比增长19.5%,商品房销售额23182亿元,同比增长25.1%,增幅均在20%左右,显示出市场不是一般般的好!增速虽然不及去年同期,但在市场逐渐见顶的时代,这依然是一个相当高的增幅,而且销售额增幅高于销售面积增幅,也符合我们所说的“销售量平、但价格还会略有增长”。

为什么猛烈的调控之后,成交量并没有减少呢?

从住房市场看,虽然一线和热点二线城市正在努力抑制需求,但真实的需求并不会因为限制而退出,刚性需求或许因为房价已经过高而延缓入市,部分改善性需求暂时失去资格,但因为限价是政府帮助购房者获得大幅折扣,有资格的购房者反而跟进入市了,再加上热点一二线城市的挤出效应,带动了三四线城市的楼市,进而提高了整个住房市场的成交量。

一二线城市商品住宅的成交面积和成交额同比均下降16%,成交面积下降主要是因为一二线城市的土地成交连年下滑,批准上市面积不足,市场仍处于低水平供应,成交量自然不足,并且短期内难以改观,同时限购也减少了购房者和成交量,成交额同比例下降更是反映了限价令的力量,印证了我们过去所说任何低估政府决心的预言都是靠不住的,也说明“价稳”是符合调控逻辑和调控预期的。

但是,一二线城市的住房价格上涨压力依然很大,不仅房价出现扭曲,而且地价也没有明显下降。今年一季度,一线城市成交住宅用地楼面地价同比上涨了12.6%,平均溢价率为38.4%;二线城市成交住宅用地楼面地价同比上涨了30.7%,平均溢价率为34.5%。

一二线城市限价,为什么土地拍卖价格还在上升?

这是因为一二线城市承载了全国房地产市场的半壁江山,占领了一二线城市,几乎可以确保房企在未来几年的房地产市场不会被逼出局,对于百强房企来说,这40个城市就是兵家必争之地。

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